Réussir son premier flip n’est pas une tâche facile. Pourquoi l’ai-je fait alors? Parce que je savais que l’immobilier pouvait me rapporter gros et que le flip pouvait créer du capital propre très rapidement.
Je me suis solidement poussé hors de ma zone de confort et j’ai vraiment eu la chienne. C’est pas comme faire une épicerie ou aller acheter des outils en spécial au Canadian Tire. On parle ici d’une transaction de centaines de milliers de dollars! Toutefois, j’ai gagné parce que j’ai risqué (un risque “calculé”) et qu’en réalité c’est un simple (et efficace) calcul mathématique (disponible plus bas). J’ai aussi privilégié un élément indispensable à toute réussite…
Une bonne stratégie!
Si votre objectif est de découvrir les meilleures stratégies afin de dénicher une aubaine immobilière pour l’habiter ou d’en faire un travail lucratif, (et ce même si vous n’avez aucune expérience, comme moi au début) vous êtes à la bonne place, car je vous montrerai exactement comment j’ai réussis mes transactions.
Parce que chaque aubaines se négocie différemment et que pour celle-ci, j’ai noté 3 facteurs qui m’ont permis, au final, de la décrocher.
Et badabim badaboum bam, voici mon premier flip:
Vous pouvez voir l’écart de prix ci-dessous. Quand j’ai acheté, la maison était jaune, toute jaune, vraiment jaune, même le soffite! Tout un travail de peinture a été fait pour en arriver à ce résultat.
Les 3 étapes qui m’ont permis de négocier une baisse de prix de 119 000$ sur mon premier flip
Ok, la première partie a été facile car le vendeur s’est rendu compte qu’il était un peu dans le champs par rapport au marché. On enlève donc 54 100 $ dès le départ. Voici donc les 3 étapes qui m’ont permis de baisser le prix de 64 900 $ de plus.
1- Lors de la revue diligente, j’ai découvert plusieurs incidents
C’est quoi un incident? Ce n’est pas un problème en tant que tel parce qu’un problème (une infiltration d’eau, une grosse fissure dans la fondation, etc.), ça cause des dommages. L’incident peut sembler un gros problème. Toutefois en changeant la vocation, en modifiant certains paramètres généralement à très peu de coûts ou en utilisant un peu de créativité à notre avantage, il est possible de faire de grandes économies.
- Il y avait une suroffre ou un marché d’acheteur: 17 maisons à vendre sur cette rue et seulement 2 propriétés avaient été vendues dans les derniers trois mois. J’ai utilisé le levier de la suroffre pour faire en sorte de montrer au vendeur que ses chances de vendre rapidement étaient minces, et que, par la bande, j’étais la meilleure option.
- Ensuite, la fosse septique était faite pour une deux chambres alors qu’en réalité la maison en avait trois. J’ai négocié sur la base qu’il y avait une anomalie, qu’il fallait se conformer et que peut-être il pourrait y avoir une dépense de plus.
Avec un bon courtier encore là, j’ai pu retrancher 44 900$ supplémentaire du prix d’achat juste à cause des mes recherches en revue diligente.
Note: J’ai revendu la maison comme une 2 chambres avec 1 bureau. J’étais maintenant conforme sans avoir eu à dépenser pour une nouvelle fosse.
2- J’ai essayé la technique du chéquier du millionnaire
Allez voir cette technique car elle est vraiment efficace! J’ai ainsi retranché un 20 000 $ de plus! Moi-même je n’en croyais pas mes yeux!
Donc, si on fait le calcul à partir du prix initial, il y a eu 119 000 $ d’économie! 🙂
3- Toutefois rien n’aurait été possible sans… Une pertinence de source solide
C’était une succession. Toutefois JAMAIS, dans le système MLS, j’ai vu que c’en était une! Il n’y avait aucune indication en ce sens. Voici l’inscription de mon flip au Registre foncier:
Et pourtant les successions sont une des meilleures sources de flip immobilier lucratif… Et des successions, il y en a de plus en plus!
Ça prend donc un minutieux travail de détective pour les trouver et voici comment dénicher les aubaines…
Le secret?
Tous les investisseurs à succès s’appuient sur une loi fondamentale des affaires qui est de faire son profit à l’achat. Sans opportunités, il n’y a aucune chance d’avoir du succès à investir dans l’immobilier. Et ce n’est pas ce que je veux pour vous.
À chaque fois que je vais dans des salons ou des groupes d’investisseurs immobiliers, je vois que la majorités des gens sont à la recherche d’une seule chose: Une aubaine! Beaucoup de nouveaux investisseurs vont tout simplement perdre espoir et arrêter leur démarche parce que dans ce type d’évènements, les deals sont rares.
Et, par expérience, je peux vous certifier que trouver un deal, c’est comme chercher une aiguille dans une botte de foin…
(Note: Je dévoile les trucs que j’utilise pour dénicher des aubaines ci-dessous)
J’ai toutefois remarqué un pattern dans mon succès à trouver des opportunités. En commençant par la source de l’information immobilière, c’est à dire où je vais chercher mon information afin de déterminer immédiatement si je suis face à une opportunité ou non.
Par expérience, la majorité des deals sont soit une succession soit une reprise de finance.
Pour la succession, il y a 2 raisons:
- C’est un héritage. Souvent il n’y a aucune hypothèque, c’est direct dans la poche du vendeur.
- C’est un fardeau, une nouvelle responsabilité pour le nouveau propriétaire qui souhaite monnayer l’héritage rapidement
C’est pour ces 2 raisons que j’ai pu négocier (de beaucoup) mon premier flip.
La reprise de finance est plus connue et il pourrait y en avoir de plus en plus … sur conseiller.ca on peut lire
« Si la tendance se confirme, le nombre de maisons reprises par des prêteurs hypothécaires risque de s’envoler au cours des prochains mois, selon les dernières données publiées par GDL Crédit Ressource.
Au total, GDL a ainsi recensé 965 préavis le mois dernier, soit une augmentation de près de 22 % par rapport à la même période l’an dernier et un quasi record depuis cinq ans.»
Voici un des flips que j’ai fait dans le secteur de Joliette. Il s’est vendu 57 000$ de plus que que le montant que j’ai payé à l’achat.
J’ai eu beaucoup (et plusieurs autres investisseurs aussi) de succès avec cette pertinence d’information ou cette source d’information.
Mais encore là, on peut rencontrer 2 problèmes…
- Il faut trouver une source fiable
- De nos jours, les deals partent vite… très vite! Il faut donc les trouver les aubaines en primeur et donner les meilleures conditions à l’acheteur afin de figer la transaction en notre faveur.
Pour la source, beaucoup de courtiers immobiliers vont proposer des alertes par courriel concernant les nouveautés toutefois, il est souvent trop tard. Il faut donc aller à la source… Avant même que ça se retrouve entre les mains des courtiers immobiliers!
Je suis abonné à plusieurs listes, mais je ne reçois jamais les alertes. La solution c’est d’être son propre détective et c’est exactement ce que mon équipe et moi faisons présentement Et ça fait sauver vraiment beaucoup de temps (vraiment!).
Le concept est simple: On scrute le Web, les informations des banques et bases de données du gouvernement afin de découvrir (presque en temps réel) tous les;
- avis de 60 jours
- successions
- reprises de finances
- encans publics
- offres d’investisseurs privés
de partout au Québec!
Et on ajoute des opportunités à tous les jours!
Au lieu de perdre notre temps à attendre de l’information incomplète et possiblement fausses, nous allons directement à la source. Ça centralise l’information… Avant tout le monde!
C’est un système personnel que j’ai conçu uniquement pour trouver les deals immobiliers en primeur.
Et je l’appelle ma machine à générer des opportunités!
Personnellement, avoir eu cet outil avant, j’aurais eu beaucoup plus de succès beaucoup plus rapidement! De plus, je n’essaierais pas d’investir sans avoir une source fiable de deals potentiels. C’est encore plus vrai si vous débutez dans le domaine.
Je le pense vraiment!
N’allez pas négocier votre prochaine propriété sans une source fiable comme celle-ci!
Comme j’aime souvent le dire: « Sois la deuxième souris »
Pendant que la première se fait snapper dans la trappe, la deuxième peut partir en toute sécurité avec son précieux fromage…
L’exemple s’applique ici: Nous avons fait les erreurs et le travail de détective. Nous investissons en immobilier et connaissons toutes l’importance de faire le profit à l’achat.
Toutefois je ne peux pas (et ne veux pas) flipper partout au Québec et que maintenant, tu as un coup de main solide.
À votre tour maintenant! Où trouvez-vous vos aubaines?
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